華稅代理記賬(精華)地產開發全程涉稅實操 上

2019-05-28  來自: 南陽市華稅代理記賬有限公司 瀏覽次數:35

華稅代理記賬(精華)地產開發全程涉稅實操 上

房地產開發全程的主要環節包括:公司籌建環節、設立項目公司環節、征地拆遷環節、資金籌資環節、開發環節、預售環節、竣工銷售環節及土地增值稅清算環節,本文主要就房地產開發全過程重  點涉稅環節進行分析。

唐河稅務代理為您講解籌建環節:

籌建環節稅務處理


一、籌建期間的確定


籌建期間劃分以實際生產、銷售、提供勞務或其他經營行為之日為“開始生產、經營”之日至籌建期結束。


這里需要注意的是,房地產企業開始經營年度為開始計算損益年度,不是營業執照日期也不是取得第  一筆經營收入日期。


二、籌建期間費用的處理


開辦費包括:人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費及不計入固定資產成本的借款費用等內容。


根據《企業會計準則》中“管理費用”核算內容可知,開辦費會計處理上不再作“長期待攤費用”或“遞延資產”,而直接將其費用化,統一在“管理費用”科目核算,發生時直接計入“管理費用—開辦費”。


開辦費未明確列作長期待攤費用,企業可在開始經營之日的當年一次性扣除,也可自支出發生月份次月起,分期攤銷,攤銷年限不低于3年,一經選定,不得改變。


企業所得稅匯算清繳中業務招待費標準以實際發生額60%計算,在稅前扣除;企業如選擇自支出發生次月起平均三年攤銷籌辦費的,攤銷的業務招待費數額應與當年度發生的業務招待費之和的60%與當年收入5‰比較,以低者作稅法允許列支數額,差額部分作納稅調增處理;發生的廣告費和業務宣傳費,可按實際發生額計入企業籌辦費,并按有關規定在稅前扣除。


三、籌建期間企業所得稅的虧損處理


企業自開始生產經營年度,為開始計算企業損益年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出,不得計算為當期虧損,企業可在開始經營之日當年一次性扣除,也可自支出發生月份次月起分3年攤銷。

唐河代辦營業執照為您講解設立環節:

設立環節財稅處理


一、項目公司設立


項目公司投資人(股東)可選自然人或法人。兩者對應分配環節和清算環節所得稅政策不同,轉股環節相關涉稅政策也有很大差別。


經營凈利潤分配方面,自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業之間分配股息紅利免稅條件的,免企業所得稅。


開發過程中或注銷清算環節,自然人投資者需按20%繳財產轉讓所得個人所得稅。法人投資者需按25%繳企業所得稅,但作為法人投資主體其帳面如有虧損則可按稅法規定彌補虧損。


二、項目公司設立方式選擇


可根據項目實際情況,新設項目公司(一般成熟的房地產公司都會采取一個項目設立一家公司的操作)


(一)優點


1.項目公司結束后,可及時注銷公司,同時分散投資風險;


2.不同項目間,同類產品同期成本可避免對比;


3.可在項目公司之間對費用類企業管理性支出進行調整;


4.如果不想自行開發,可按項目進行股權轉讓;囤地的一般都是會考慮設立獨立的。

5.項目公司獨立,開發失敗的風險可控。


(二)缺點


1.開發資質不能提升,不能滿足開發面積持續增長,對融資產生一 定影響;資質辦理這是個難題。


2.品牌聚集效應不夠(這點其實可以忽略不計);


3.項目間費用分攤難以操作;


4.各項目間未分配利潤數不能相互抵減、增值稅進項稅額不能相互抵減;


5.土地增值稅清算時不能轉嫁成本;


6.項目間拆借資金會產生利息收入納稅調整。


三、人員配備


因為計入開發間接費用的工程人員等費用,在土地增值稅清算時可以加計扣除,因此項目公司人員配備方面可以將工程、設計、研發等與項目開發相關人員的費用盡可能計入項目,當然公司架構設計、運營須得到人力、行政配合;方案確立后,應全力推進,同時應關注稅收政策變化,并及時調整應對方案。

開發間接費用總額有限制,只能說是在盡量做大總額的方向去努力,這個在后面的文章當中會專門講述。


四、建設產品設計及變更


房地產企業應按建設主管部門的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后,房地產企業不得擅自變更規劃、設計。

變更設計這部分基本上不涉及稅費的問題。


五、土地使用權出資規定


地產公司的股東可用貨幣出資,也可用實物、知識產權、土地使用權等可用貨幣估價并可依法轉讓的非貨幣財產作價出資;實操過程有很多公司存在用土地使用權作價入股的情況,按照土地性質的不同這里主要分為三種情況討論:


1.以劃撥土地使用權出資的,使用人應向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續后方能作為出資;


2.城市規劃區內集體所有土地應先依法征為國有土地后方能作為出資;


3.農村和城市郊區集體所有土地(除法律規定屬國家所有外)應經縣級人民政府登記注冊,核發證明,確認所有權后方能作為出資。

4、一般的商住用地作價入股的情形,此種情形不受限制。


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六、土地使用權出資入股涉稅分析


(一)增值稅


銷售服務、無形資產或不動產,指有償提供服務、有償轉讓無形資產或不動產。以不動產為對價換取被投資企業股權,即土地使用權屬發生變更,屬于取得“其他經濟利益”的情形,應繳增值稅。


(二)土地增值稅

1、對于普通的商住用地,在資產入股時,大多數地方的稅務部門會認定為是只涉及股權轉讓為沒有涉及土地使用權發生轉移的情形。一般來說不會涉及土增稅的繳納問題。

2、關于房地產項目非商住用地的情形,出資入股涉及的土地增值稅問題。《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)曾規定“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資,對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。”該文的執行期限到期后(2015年1月1日至2017年12月31日),《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57 號)繼續延續了上述處理思路,具體條文為“四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資,對其將房地產轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。 五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。 ”


需說明的是,上述出資入股的形式在后期開發過程中可能面臨兩個問題,一是出資入股至非房地產企業的過程中雖然暫時避開了土增稅,但后續轉為房地產開發企業可能遇到審批層面的障礙;

二是已享受房產、土地投資作價入股暫不征收土增稅的,在投資作價之后從事房地產開發清算時,其應按作價入股前取得該土地實際支付的金額進行扣除。也就是說,收購方應當提前考慮土地票的成本,以及增值率的問題。


(三)企業所得稅


企業發生非貨幣性資產出資,應視同有償轉讓不動產,應按公允價值確定收入額,居民企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得,可在不超過5年期限內,分期均勻計入相應年度的應納稅所得額,按規定計算繳納企業所得稅。


(四)印花稅


對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征印花稅(稅率0.05%)。


(五)契稅


以土地使用權出資,視同土地使用權轉讓,以土地、房屋權屬作價投資、入股,權屬發生變更,應繳契稅。


籌資環節財稅處理,這里主要指的是前期融資。

一、籌資環節涉稅環節要點


(一)過高的資產負債率(一般超過50%)、較低的流動比率(一般小于1 0 0 %);

(二)關聯方借款超過稅法規定債資比的借款利息可能無法稅前扣除(一般企業2:1,金融企業5:1);企業集團(母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上,并至少擁有5家子公司、母公司和其子公司的注冊資本總和在1億元人民幣以上、集團成員單位均具有法人資格)或集團中核心企業向金融機構借款或對外發行債券取得資金后,將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位),并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息業務。


企業集團向金融機構借款或對外發行債券取得資金后,由集團所屬財務公司與企業集團或集團內下屬單位簽統借統還貸款合同并分撥資金,并向集團或集團內下屬單位收取本息,再轉付集團,由集團統一歸還金融機構或債券購買方。


1.增值稅

在統借統還業務中,企業集團或集團中核心企業及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構借款利率水平或支付債券票面利率水平,向企業集團或集團內下屬單位收取的利息免增值稅,統借方向資金使用單位收取利息,高于支付給金融機構借款利率水平或支付債券票面利率水平的,應全額繳增值稅。

這個問題其實是不用考慮的,一般公司都會采取措施籌劃掉。


2.企業所得稅


企業利息支出按以下規定處理:企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款證明文件,可在使用借款企業間合理分攤利息費用,使用借款企業分攤合理利息準予在稅前扣除;超過同期金融機構貸款利率不得稅前扣除。


3.土地增值稅


對于統借統還貸款或關聯企業貸款后轉給房地產開發企業使用而產生的利息支出,在計算土地增值稅時,不得據實扣除,按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

通俗點來講,就是不征土地增值稅,但是可以將資金財務成本按10%計入稅前抵扣項。


(三)股權轉讓收入明顯偏低的問題


因籌資引起的股權變動(如股權融資引起的股權讓與擔保及股權退出問題),申報股權轉讓收入低于股權對應凈資產份額等情形應特別留意,避免因操作不當引起納稅調整或其他爭議,比如被投資企業擁有土地使用權、房屋、房地產企業未銷售房產、知識產權、探礦權、采礦權、股權等資產的,申報股權轉讓收入低于股權對應凈資產公允價值份額的;申報股權轉讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權所支付價款及相關稅費的;申報股權轉讓收入低于相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入的;申報股權轉讓收入低于相同或類似條件下同類行業企業股權轉讓收入的;不具合理性的無償讓渡股權或股份。


二、稅務機關對價格明顯偏低股權轉讓核定方法


(一)凈資產核定法


股權轉讓收入按每股凈資產或股權對應凈資產份額核定。


被投資企業的土地使用權、房屋、房地產企業未銷售房產、知識產權、探礦權、采礦權、股權等資產占企業總資產比例超過20%的,主管稅務機關可參照納稅人提供的具有法定資質的中介機構出具的資產評估報告核定股權轉讓收入。6個月內再次發生股權轉讓且被投資企業凈資產未發生重大變化的,主管稅務機關可參照上一次股權轉讓時被投資企業的資產評估報告核定此次股權轉讓收入。


(二)類比法


1.參照相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓收入核定;


2.參照相同或類似條件下同類行業企業股權轉讓收入核定;


3.企業轉讓股權收入,應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時,確認收入實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權發生成本后,為股權轉讓所得。企業計算股權轉讓所得時,不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中該項股權可能分配金額;


4.符合條件居民企業之間股息、紅利等權益性收益免稅。


三、資本公積轉增資本涉稅環節


(一)增值稅


資本公積轉增資本,未發生應稅行為,不屬增值稅征收范圍。


(二)土地增值稅


評估增值未發生所有權轉移,不繳納土地增值稅。


(三)印花稅


按資本公積轉增資本數額0.05%繳納印花稅。


(四)房產稅


從評估增值次月起按評估增值后房屋(無論是否計入固定資產)原值繳房產稅(年度應繳房產稅=新固定資產原值*70%*1.2%)。


(五)個人所得稅


一般來說,自然人股東非股票溢價形成的資本公積轉為資本或以現金或股份及其他形式取得資產評估增值數額,按“利息、股息,紅利所得”項目征20%個人所得稅。






征地環節財稅處理



一、增值稅


房地產企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選簡易計稅方法的房地產老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額預繳增值稅,向政府部門支付的土地價款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。(部分地區可以扣除的拆遷補償費用僅含貨幣支付的部分,回遷房及置換房等不得扣除)。


向政府支付的土地價款,以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效扣除憑證,房地產企業在開發項目竣工前,所繳的土地使用稅可以按受益原則計入房地產開發成本。


拆遷補償費用,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能證明拆遷補償費用真實性的材料。


二、土地使用稅


房地產企業在開發項目竣工前,所繳的土地使用稅按受益原則可以計入房地產開發成本部分。


凡在土地使用稅開征范圍內使用土地的單位和個人,不論通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權,都應依法繳土地使用稅。


年應納稅稅額=(實際占用的土地面積(平方米)×適用稅額÷12)×應稅期限(月)或:年應納稅稅額=【(實際占用的土地面積(平方米)—尚未利用的土地)】×適用稅額÷12)×應稅期限(月)。


開發產品交樓后,可以按照交樓面積折算成站地面積,扣減土地使用稅應納稅額。


三、印花稅


房地產企業以出讓、受讓方式取得土地,須簽土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同。對其應按產權轉移書據征印花稅。


四、契稅(稅率3-5%)


以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。


土地、房屋權屬以下列方式轉移,視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與征稅:(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;(2)以土地、房屋權屬抵債;(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;(4)以預購方式或預付集  資建房款方式承受土地、房屋權屬。


因此應以取得該土地使用權支付全部經濟利益為契稅征稅依據。以項目換取方式承受土地使用權或以土地出資,均屬契稅征收范圍,不得因減免土地出讓金,而減免契稅。


幾種特殊情形


(1)合作建房指一方出地,一方出資金,共同建房,建成后按約定方式分配房屋。合作建房涉及到房地產權屬轉移的是出地方,實質上是出地方以轉讓部分土地使用權換取部分自建住房。雙方分配自建住房環節不涉及房地產權屬轉移,不征契稅。


(2)回遷安置房建造支出指房地產企業受讓土地使用權時,按《國有土地使用權出讓合同》約定在受讓的土地外配套修建房屋,建成后無償轉讓回遷安置戶,或由政府按約定價格回購,其發生建設支出。,回遷安置房建造支出屬房地產企業為承受國有土地使用權支付的經濟利益,應征契稅。


(3)融資性售后回租業務指承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業務企業后,又將該項資產從金融租賃公司租回行為。融資性售后回租業務中,承租方出售房地產給金融租賃公司時需將房地產過戶到金融租賃公司名下。


對金融租賃公司開展售后回租業務,承受承租人房屋、土地權屬的,照章征稅。對售后回租合同期滿,承租人回購原房屋、土地權屬的,免征契稅,即融資性售后回租業務中,房地產企業將房地產出售給金融租賃公司時,金融租賃公司應繳契稅;房地產企業回購前述房地產的,免征契稅。


五、土地增值稅

以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營從事房地產開發,并按規定征收土地增值稅的,以征稅時確認的收入作為取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

因國家建設需要依法征用、收回的房地產或因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人,須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請,經稅務機關審核后,免征土地增值稅。

六、個人所得稅

對被拆遷人按國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅,拆遷補償費不屬使用發票范圍,不需開發票。

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